Im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2025 wird ab dem 1. Juli 2025 ein neuer Umwidmungszuschlag eingeführt. Ziel ist es, besonders hohe Wertsteigerungen von Grundstücken – etwa durch Umwidmung von Grünland in Bauland – stärker in die Besteuerung einzubeziehen. Die Maßnahme betrifft sowohl betriebliche als auch private Grundstücksverkäufe.

Was ist der Umwidmungszuschlag?

Der Umwidmungszuschlag ist ein steuerlicher Aufschlag auf den Veräußerungsgewinn, wenn ein Grundstück nach dem 1. Jänner 2025 umgewidmet und ab dem 1. Juli 2025 verkauft wird. Er erhöht den steuerpflichtigen Gewinn aus der Veräußerung um 30 %. Dieser erhöhte Betrag unterliegt der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 % – bei Neuvermögen.

Wer ist betroffen?

Der Zuschlag gilt für:

• Grundstücksverkäufe im Betriebs- und Privatvermögen

• Verkäufe von Alt- oder Neuvermögen

• Verkäufe nach einer Umwidmung ab dem 1. Jänner 2025, wenn der Verkauf ab dem 1. Juli 2025 erfolgt

Ausnahmen vom Umwidmungszuschlag

• Verlustfall: Wird das Grundstück mit Verlust verkauft, entfällt der Zuschlag.

• Gebäudeanteil: Der Zuschlag bezieht sich nur auf den Grund und Boden, nicht auf nachträglich errichtete Gebäude.

• Steuerfreie Veräußerungen: In Fällen wie der Hauptwohnsitzbefreiung wird kein Zuschlag fällig.

Wichtig: Der kombinierte Betrag aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den tatsächlichen Verkaufspreis des Grundstücks nicht übersteigen. Ist das der Fall, wird der Zuschlag anteilig gekürzt.

Steuerliche Behandlung

Da der Umwidmungszuschlag Teil des Veräußerungsgewinns ist, gelten die üblichen steuerlichen Regelungen. So kann beispielsweise auch der reguläre Einkommensteuertarif im Rahmen einer Veranlagung zur Anwendung kommen. Auf das Vorliegen einer gemischten Schenkung (insbesondere im Hinblick auf die 75 %-Grenze) hat der Zuschlag keinen Einfluss – er verändert den Verkehrswert des Grundstücks nicht.

Beispiel aus der Praxis

Ein Landwirt erwirbt im Jahr 2010 unbebautes Grünland um 10.000 Euro. Im Jahr 2025 erfolgt eine Umwidmung in Bauland. Noch im selben Jahr verkauft er das Grundstück um 30.000 Euro. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beträgt 20.000 Euro. Hinzu kommt der Umwidmungszuschlag von 6.000 Euro (30 % von 20.000 Euro), was einen steuerpflichtigen Gesamtgewinn von 26.000 Euro ergibt. Dieser Betrag unterliegt der Immobilienertragsteuer.

Fazit

Mit dem Umwidmungszuschlag wird die steuerliche Belastung von Grundstücksverkäufen ab 2025 deutlich erhöht – unabhängig davon, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt. Wer künftig ein Grundstück verkauft, das nach dem 1. Jänner 2025 umgewidmet wurde, muss mit einer zusätzlichen Besteuerung rechnen.

Hinweis: Zum Redaktionszeitpunkt war das Budgetbegleitgesetz 2025 noch nicht beschlossen. Änderungen im Gesetzgebungsverfahren sind möglich.

Weitere Informationen:

Budgetbegleitgesetz 2025 – aktueller Stand

Gesetzestext (PDF)

Erläuterungen ab Seite 43 (inkl. Beispielrechnungen)

Textgegenüberstellung (PDF)

Stand: Juni 2025, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

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