Welche Steuern bei Immobilien anfallen?
Betongold: Auch der Fiskus nascht mit
Immobilieninvestments sind krisenresistent und eine gute Alternative zum Sparbuch. Aber Achtung auch der Finanzminister schneidet bei Immobilien immer kräftig mit.
„Steuern bei Immobilien“ der Steuer-Guide.
Von der Grunderwerbssteuer über mögliche Abschreibungen bis zur Immo-Ertragssteuer – was Sie rund um Kauf, Verkauf und Vermietung steuerlich wissen müssen.
Preisanstieg.
Laut einer aktuellen Studie der Österreichischen Nationalbank hat die Coronakrise die Preise für Wohnimmobilien in Österreich deutlich nach oben getrieben. Besonders in Wien beschleunigte sich der Preisanstieg für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2020 auf 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum – nach 3,9 Prozent im ersten Quartal.
Außerhalb der Bundeshauptstadt zogen die Preise noch stärker an. Im zweiten Quartal waren hier Wohnimmobilien um 6,8 Prozent teurer als im Jahr davorr. Immobilien sind also ein gutes Investment. Dabei sollte man aber bedenken, dass auch hier der Fiskus kräftiger zugreift. Die wichtigsten Fragen zum Thema:
Welche Steuern werden beim Kauf einer Immobilie fällig?
Nebengebühren.
Expertin Claudia Stadler, Chefin der cSt causa Steuerberatungs GmbH: „Die Finanz lässt auch hier den Anlegern immer weniger Spielraum. Beim Erwerb einer Immobilie fallen runf 10 Prozent Nebengebühren an. Darin enthalten sind die Grunderwerbssteuer (3,5%) und die gerichtliche Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent vom Kaufpreis. Hinzu kommen noch die Notariatskosten und Marklergebühren.“
Umsatzsteuer.
Anleger, die mit Gewinnabsicht vermieten, können sich die 20 Prozent Umsatzsteuer auf den Kaufpreis von der Finanz zurückholen. Käufer, die eine Immobilie selbst nutzen wollen, müssen die 20 Prozent Umsatzstuer hingegen bezahlen, was den Immobilienkaufpreis empfindlich verteuert. Stadler: „Jene Immobilieninvestoren, die nur den Netto – Kaufpreis bezahlen, müssen die Immobilie aber die nächsten 20 Jahre umsatzsteuerpflichtig vermieten.“
Welche Steuern gilt es, beim Betrieb einer Immobilie zu bedenken?
Rückerstattung.
Bleiben die jährlichen Einnahmen aus einer Vermietung unter 35.000 Euro, muss keine Umsatzsteuer bei der Miete erhoben werden. Stadler: „Allerdings ist man dann auch nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Daher kann es vor allem dann, wenn die Wohnung mit Umsatzsteuer gekauft wurde Sinn machen, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Es muss dann zwar die Miete mit Umsatzsteuer verrechnet werden, aber dafür bekommt man beim Kauf der Immobilie eine stattliche Umsatzsteuer – Rückerstattung vom Fiskus.“
Einkommensteuer. Grundsätzlich fällt auf die Erträge aus der Vermietung einer Immobilie eine Einkommensteuer an. Vom jährlichen Mietumsatz lassen sich aber die Kosten abziehen. Während die Betriebskosten als Ausgabe eher nebensächlich sind und zumeist vom Mieter getragen werden, sollte man hier die Darlehnskosten und Zinsen auf jeden Fall geltend machen. Auch Austattungsgegenstände, wie Einbauküche, Bäder oder Möbel, können gewinnmindernd geltend gemacht werden.
Abschreibung.
Eine vermietete Wohnung nutzt sich aber auch ab, um diesen Aufwand wird die steuerliche AfA (Abschreibung für Abnutzung) berücksichtigt. Dadurch ist es Vermietern möglich, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich abzusetzen. Welche Summe Vermieter jährlich in ihrer Steuererklärung geltend machen können, richtet sich nach der Bemessungsgrundlage und dem jeweiligen AfA – Satz. Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA die in der Regel – es gibt hier aber auch Ausnahmen – die Anschaffungskosten der Immobilie, wobei Grundstückskosten unberücksichtigt bleibe. Für Miethäuser gilt grundsätzlich ein festgelegter AfA – Prozentsatz von 1,5 Prozent -was eine Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht.
Welche Steuern sind beim Verkauf eines Objektes zu berappen?
Immobilienertragsteuer.
Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen ist die Immobilienertragsteuer zu entrichten. Sie wird in der Regel beim Verkauf durch den Notar ermittelt und direkt an das Finanzamt abgeführt. Stadler: „Die wichtigste Frage dabei ist, ob es sich um eine sogenanntes Alt- oder Neuvermögen handelt. Altvermögen sind Immobilien, die vor dem 31.März 2002 angeschafft wurden. Für sie gilt eine pauschale Besteuerung von 4,2 Prozent vom Verkaufspreis beziehungsweise 18 Prozent, wenn die Umwidmung on Bauland erst nach 1987 erfolgte.“ Teuer wird es bei Neuvermögen. Hier wird der Gewinn aus dem Verkauf mit 30 Prozent besteuert.
Steuerfrei.
Ein steuerfreier Verkauf ist nur bei Wohnungen oder Häuser möglich, die dem Verkäufer durchgehend zumindest zwei Jahre oder fünf Jahre in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz gedient haben.
(siehe: Insider S32-33 | Ausgabe 07.10.2020 | Stephan Scoppetta)
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