Viele Österreicher besitzen eine Ferienwohnung am Gardasee, ein Häuschen in Ungarn oder ein Appartement an der Adria. Spätestens bei einem Verkauf stellt sich die Frage, ob der daraus erzielte Veräußerungsgewinn auch in Österreich versteuert werden muss.

Die Antwort darauf lautet: Es kommt darauf an, in welchem Land sich die Immobilie befindet und somit darauf, ob und welches Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Österreich und dem Lagestaat der Immobilie zur Anwendung kommt.

Grundsatz: Österreich besteuert das Welteinkommen

Wer in Österreich einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist unbeschränkt steuerpflichtig. Das bedeutet, dass grundsätzlich sämtliche weltweit erzielten Einkünfte der österreichischen Besteuerung unterliegen. Dazu gehören auch Gewinne aus der Veräußerung einer im Ausland gelegenen Immobilie.

Nach österreichischem Recht würden daher die Bestimmungen über die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) grundsätzlich auch für eine Ferienwohnung in Italien oder ein Haus in Ungarn gelten. Gleichzeitig kann auch der ausländische Staat nach seiner eigenen Rechtslage ein Besteuerungsrecht haben.

Das Doppelbesteuerungsabkommen entscheidet

DBAs legen fest, welcher Staat einen Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie besteuern darf und auf welche Weise eine doppelte Besteuerung vermieden wird. Dabei kommen im Wesentlichen zwei Methoden zur Anwendung:

· Befreiungsmethode: Bei dieser Methode stellt Österreich den ausländischen Immobiliengewinn von der Besteuerung frei. In vielen DBAs ist zusätzlich ein sogenannter Progressionsvorbehalt vorgesehen, wonach der Veräußerungsgewinn bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes berücksichtigt wird.

· Anrechnungsmethode: Bei dieser Methode besteuert Österreich den Gewinn ebenfalls, rechnet jedoch die im Ausland entrichtete Steuer auf die österreichische Steuer an.

Beispiel 1: Verkauf einer Ferienwohnung in Italien

Ein Österreicher verkauft seine Ferienwohnung am Gardasee. Die Wohnung wurde vor 10 Jahren um 250.000 Euro erworben und wird nun um 450.000 Euro verkauft. Daraus ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von 200.000 Euro.

Ob in Italien eine Steuerpflicht besteht, richtet sich nach italienischem Steuerrecht. Abhängig von der Nutzung und der Behaltedauer kann der Verkauf einer Immobilie in Italien sogar steuerfrei sein. Anschließend ist die steuerliche Behandlung nach österreichischem Recht zu prüfen. In Österreich unterliegen Immobilienveräußerungen grundsätzlich einer ImmoESt von 30 Prozent, unabhängig von der Behaltedauer.

Das DBA mit Italien soll eine Doppelbesteuerung verhindern. Es sieht vor, dass der Lagestaat – in diesem Fall Italien – den Veräußerungsgewinn besteuern darf. Aufgrund der Anrechnungsmethode berechnet jedoch auch der Ansässigkeitsstaat Österreich die Steuer und rechnet eine allenfalls in Italien entrichtete Steuer darauf an. Im Ergebnis fallen somit grundsätzlich 30 Prozent Steuer an. Im vorliegenden Beispiel entsprechen 30 Prozent des Veräußerungsgewinns von 200.000 Euro einer Steuer von 60.000 Euro.

Fällt in Italien beispielsweise eine Steuer von 20.000 Euro an und beträgt die nach österreichischem Recht ermittelte Steuer 60.000 Euro, wären nach Anrechnung der italienischen Steuer in Österreich noch 40.000 Euro zu entrichten.

Da der italienische Notar die österreichische Steuer beim Verkauf nicht einbehält und an das österreichische Finanzamt abführt, ist in Österreich eine besondere Vorauszahlung zu leisten. Der Veräußerungsgewinn ist anschließend in der Steuererklärung anzugeben.

Beispiel 2: Verkauf eines Hauses in Ungarn

Eine in Österreich ansässige Frau verkauft ihr Ferienhaus in Ungarn und erzielt dabei einen Gewinn von 50.000 Euro. Das Besteuerungsrecht steht zunächst ebenfalls dem Staat zu, in dem sich die Immobilie befindet. Nach ungarischem Steuerrecht kann die Steuer bei entsprechend langer Behaltedauer auch vollständig entfallen.

Das DBA mit Ungarn sieht die Befreiungsmethode vor. In diesem Fall wird der Veräußerungsgewinn in Österreich von der Besteuerung freigestellt. Auch der Progressionsvorbehalt kommt hier nicht zur Anwendung, da Österreich auf diesen Gewinn einen festen Steuersatz anwenden würde. Der Verkauf der Immobilie ist daher auch in Österreich steuerfrei und muss dem österreichischen Finanzamt nicht gemeldet werden.

Erfreulich: Auch bei Deutschland bleibt es bei der Befreiungsmethode

Das Besteuerungsrecht für die Veräußerung einer in Deutschland gelegenen Immobilie steht nach dem DBA grundsätzlich Deutschland als Quellenstaat zu. Das DBA mit Deutschland sieht hierfür die Befreiungsmethode vor.

Das DBA mit Deutschland enthält allerdings eine sogenannte Subject-to-tax-Klausel. Diese Sonderregelung soll verhindern, dass bestimmte Einkünfte aufgrund unterschiedlicher steuerlicher Beurteilungen in beiden Staaten letztlich unversteuert bleiben. In einem solchen Fall würde Österreich nicht die Befreiungsmethode, sondern die Anrechnungsmethode anwenden. Der Veräußerungsgewinn wäre damit in Österreich steuerpflichtig. Unter Anrechnung einer allenfalls in Deutschland entrichteten Steuer wären dafür 30 Prozent ImmoESt zu entrichten.

In einer im Juli 2025 veröffentlichten Auskunft des Finanzministeriums im Rahmen des Express Antwort Service (EAS 3457) wurde jedoch klargestellt, dass die Subject-to-tax-Klausel in diesem Fall nicht zur Anwendung kommt. Grund dafür ist, dass die Doppel-Nichtbesteuerung nicht auf einer unterschiedlichen steuerlichen Beurteilung durch die beiden Staaten beruht, sondern auf einer nationalen Steuerbefreiung in Deutschland. Es bleibt daher bei der Befreiungsmethode. Auch der Progressionsvorbehalt findet aufgrund des festen Steuersatzes in Österreich keine Anwendung. Fazit: Der Verkauf ist somit in Österreich steuerfrei.

Verkauf einer Immobilie in einem Staat ohne DBA

Besteht mit einem Staat kein DBA, kann zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung beim Finanzamt eine Entlastung nach der Befreiungsmethode beantragt werden, sofern die Durchschnittsbelastung im Lagestaat mehr als 15 Prozent beträgt. Liegt diese darunter, kommt die Anrechnungsmethode zur Anwendung.

Finanzministerium:
Liste der österreichischen Doppelbesteuerungsabkommen

(LINK: https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/internationales-steuerrecht/doppelbesteuerungsabkommen/dba-liste.html)

Finanzministerium: EAS 3457, Befreiungsmethode trotz doppelter Nichtbesteuerung bei Immobilienveräußerung

(LINK: https://findok.bmf.gv.at/findok/iwg/83/83735/83735.1.pdf)

Stand: September 2026, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

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