Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie wird häufig ein Fruchtgenussrecht vorbehalten, um die finanzielle Absicherung der Geschenkgeber sicherzustellen. Damit die Absetzung für Abnutzung (AfA) weiterhin als Werbungskosten geltend gemacht werden kann, muss sie im Rahmen einer sogenannten Substanzabgeltung weiterverrechnet werden. In diesem Bereich gelten nun strengere Vorgaben.

Vorbehaltsfruchtgenuss und AfA

Die Übertragung von Vermögen unter Vorbehalt des Fruchtgenusses ist ein bewährtes Instrument der Vermögensnachfolge. Dabei wird das Eigentum – häufig an vermieteten Immobilien – unentgeltlich innerhalb der Familie übertragen, während sich der Geschenkgeber die daraus erzielten Erträge vorbehält (Vorbehaltsfruchtgenuss).

Rechtlich bewirkt der Fruchtgenuss eine Trennung von Eigentum und Nutzung. Die Mieteinnahmen werden dem Fruchtgenussberechtigten zugerechnet, sofern dieser die Bewirtschaftung aktiv übernimmt und die laufenden Kosten trägt. Die AfA steht nach ständiger Rechtsprechung jedoch grundsätzlich dem wirtschaftlichen Eigentümer zu, also regelmäßig dem Beschenkten.

Da der Beschenkte keine Einkünfte aus der Immobilie erzielt, kann er die AfA steuerlich nicht verwerten. Um diesen „Verlust“ der AfA zu vermeiden, hat sich in der Praxis das Modell der Substanzabgeltung etabliert: Der Fruchtgenussberechtigte leistet jährlich eine Zahlung an den neuen Eigentümer in Höhe der AfA. Diese Zahlung kann beim Fruchtgenussberechtigten als Werbungskosten berücksichtigt werden, während sie beim Eigentümer durch die entsprechende AfA steuerneutral bleibt.

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Substanzabgeltung ist das Vorliegen einer Fruchtgenussvereinbarung. Zudem müssen die Abrechnung und die tatsächliche Zahlung jeweils bis zum 31. Dezember des betreffenden Jahres erfolgen. Bislang wurden entsprechende Vereinbarungen häufig erst Jahre nach der Schenkung abgeschlossen, wobei die Substanzabgeltung der AfA ab diesem Zeitpunkt steuerlich berücksichtigt werden konnte.

Nachträgliche Vereinbarungen nicht fremdüblich

Die bisherige Praxis, eine Substanzabgeltung auch Jahre nach der Schenkung noch zu vereinbaren, wurde durch ein richtungsweisendes Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) beendet.

Im zugrunde liegenden Fall übertrug eine Mutter ihrem Sohn 14 Zinshäuser unter Vorbehalt des Fruchtgenusses. Erst als sich eine Außenprüfung durch das Finanzamt ankündigte, wurde eine Vereinbarung über die Zahlung einer Substanzabgeltung zuzüglich Umsatzsteuer abgeschlossen. Das Finanzamt erkannte diese Zahlungen dennoch nicht an.

Der Fall gelangte schließlich vor den VwGH. Dieser stellte fest, dass eine erst Jahre später vereinbarte Substanzabgeltung nicht fremdüblich ist. Ein fremder Dritter würde kein Entgelt für ein Nutzungsrecht leisten, das ihm bereits unentgeltlich eingeräumt wurde. Da Verträge zwischen nahen Angehörigen nur dann steuerlich anerkannt werden, wenn sie einem Fremdvergleich standhalten, war diese Voraussetzung nicht erfüllt.

Die Finanzverwaltung hat dieses Erkenntnis mittlerweile in die Einkommensteuerrichtlinien übernommen. Für Fruchtgenusseinräumungen ab dem Jahr 2026 gilt daher: Eine Substanzabgeltung wird steuerlich nur anerkannt, wenn sie in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit der Fruchtgenussvereinbarung – also bereits im Schenkungsvertrag – vereinbart wird.

Korrekte Gestaltung der Fruchtgenussvereinbarung

Wer eine Immobilienübertragung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses plant, sollte die Substanzabgeltung von Beginn an vertraglich regeln. Eine spätere Ergänzung oder „Heilung“ durch Nachträge ist nach der aktuellen Verwaltungspraxis nicht mehr möglich.

Darüber hinaus sind die formalen Anforderungen strikt einzuhalten:

• Die Vereinbarung muss nach außen ausreichend dokumentiert sein, beispielsweise durch einen Notariatsakt.

• Die vereinbarten Zahlungen müssen tatsächlich bis zum Jahresende geleistet werden.

• In der Steuererklärung (Formular E 1b) ist der Vermieter als Fruchtgenussberechtigter anzuführen und die Zahlungen sind in der dafür vorgesehenen Kennzahl 9505 korrekt zu erfassen.

Weitere Informationen

Verwaltungsgerichtshof: Erkenntnis vom 20.01.2025 (Ra 2023/13/0180)

Findok: Einkommensteuerrichtlinien, Rz 113a EStR

LINK:https://findok.bmf.gv.at/findok/volltext(suche:Standardsuche)?segmentId=48edd108-5c4e-433a-abd1-b27bb468f222#segmentHeadline1

Stand: Juni 2026, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

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