Ab dem 1. Januar 2026 steht Vermietern von Altvermögensgebäuden bei der steuerlichen Abschreibung ein Wahlrecht zur Verfügung. Dieses gilt für erstmalige sowie erneut aufgenommene Vermietungen ab 2026. Zur optimalen Entscheidung ist eine vorherige Berechnung unerlässlich.

Als Altvermögen gelten Immobilien (Grundstücke bzw. Gebäude), die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und daher zum 31. März 2012 grundsätzlich nicht mehr unter die damalige zehnjährige Spekulationsfrist fielen.

Erstmalige Vermietung bis 2025

Bis einschließlich 31. Dezember 2025 war bei erstmaliger Nutzung eines Altvermögensgebäudes zur Einkünfteerzielung zwingend von den fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage auszugehen. Dies galt auch bei unentgeltlichem Erwerb, etwa durch Erbschaft oder Schenkung.

Fiktive Anschaffungskosten stellen einen geschätzten Wert dar, der dem Betrag entspricht, den man zum Zeitpunkt des Vermietungsbeginns inklusive üblicher Nebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer) voraussichtlich hätte aufwenden müssen und der sich am Marktwert orientiert.

Fortführung oder Wiederaufnahme der Vermietung bis 2025

Bei unentgeltlich erworbenen Gebäuden (z. B. durch Erbschaft oder Schenkung) war grundsätzlich die AfA des Rechtsvorgängers weiterzuführen. Dies galt sowohl bei fortgesetzter Vermietung als auch bei Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung.

Eine Ausnahme bestand bislang lediglich in der Verwaltungspraxis (EStR): Nach einer mindestens zehnjährigen Unterbrechung der Nutzung – sofern die Vermietung vor oder mit der Übertragung beendet wurde – konnten erneut fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden. Hintergrund ist, dass historische Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Praxis häufig nicht mehr feststellbar sind.

Erstmalige Vermietung ab 2026

Ab 2026 ersetzt ein Wahlrecht den bisherigen zwingenden Ansatz. Auf Antrag kann zwischen folgenden Optionen gewählt werden:

• Fiktive Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung

• Tatsächliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sofern diese bekannt und belegbar sind

Dieses Wahlrecht gilt für alle erstmaligen Vermietungen ab dem Kalenderjahr 2026.

Fortführung oder Wiederaufnahme der Vermietung ab 2026

Die bisherige verwaltungsinterne Vereinfachung wird nun gesetzlich normiert. Anstelle der bisherigen Zehnjahresfrist können fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden, wenn der Rechtsvorgänger das Gebäude zuletzt vor dem 1. Januar 2013 vermietet hat.

Wurde bis einschließlich 2025 aufgrund der Verwaltungspraxis (10-Jahres-Regel) bereits von fiktiven Anschaffungskosten abgeschrieben, kann diese Methode weiterhin beibehalten werden.

Auswirkungen auf die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Die Wahl der AfA-Bemessungsgrundlage hat erhebliche Konsequenzen für eine spätere Veräußerung:

• Fiktive Anschaffungskosten:

Es kommt zu einer sogenannten „gespaltenen Betrachtung“. Mit Beginn der Vermietung verliert das Gebäude seine Altvermögenseigenschaft. Die bis dahin entstandene Wertsteigerung wird pauschal mit 4,2 % der fiktiven Anschaffungskosten besteuert. Die Wertsteigerung ab Vermietungsbeginn (Differenz zwischen Verkaufserlös und Restbuchwert) gilt hingegen als Neuvermögen und unterliegt der Besteuerung mit 30 %.

• Tatsächliche Anschaffungskosten:

In diesem Fall bleibt die Altvermögenseigenschaft für das gesamte Objekt erhalten. Dadurch kann bei einer späteren Veräußerung die pauschale Gewinnermittlung für das gesamte Objekt angewendet werden, die derzeit 4,2 % des Veräußerungserlöses beträgt.

Das neue Wahlrecht ist grundsätzlich vorteilhaft, setzt jedoch eine vorausschauende Planung voraus. Während fiktive Anschaffungskosten häufig zu einer höheren laufenden Abschreibung führen, kann dies im Verkaufsfall eine deutlich höhere Steuerbelastung nach sich ziehen, da die spätere Wertsteigerung als Neuvermögen behandelt wird. Vermieter sollten daher individuell prüfen, ob die höhere AfA während der Vermietungsphase den steuerlichen Nachteil beim Verkauf aufwiegt.

Beispiel: Erstmalige Vermietung ab 2026

Eigentumswohnung (Gebäudeanteil)

• Anschaffung: 2001 um 100.000 Euro (Privatnutzung)

• Vermietung: 2026–2046, fiktive Anschaffungskosten 200.000 Euro

• Verkauf: 2046 um 300.000 Euro

Variante 1: Abschreibung auf Basis tatsächlicher Anschaffungskosten

• Jährliche AfA: 1.500 Euro → insgesamt 30.000 Euro über 20 Jahre

• ImmoESt beim Verkauf: 4,2 % von 300.000 Euro = 12.600 Euro

• Die bereits berücksichtigte Abschreibung bleibt hierbei unberücksichtigt

Variante 2: Abschreibung auf Basis fiktiver Anschaffungskosten

• Jährliche AfA: 3.000 Euro → insgesamt 60.000 Euro über 20 Jahre

• ImmoESt beim Verkauf:

– 4,2 % von 200.000 Euro = 8.400 Euro (bis Vermietungsbeginn)

– 30 % von 160.000 Euro = 48.000 Euro (Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert)

• Gesamte ImmoESt: 56.400 Euro

• Die Abschreibung wirkt sich hier auf die Steuerbemessungsgrundlage aus

Obwohl in Variante 1 die Abschreibung nur halb so hoch ist wie in Variante 2, ergibt sich beim Verkauf eine Steuerersparnis von 43.800 Euro.

Fazit:

Sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bekannt, empfiehlt es sich, das Wahlrecht bei erstmaliger Vermietung im Vorfeld anhand verschiedener Szenarien zu analysieren. Die Entscheidung kann bei einer späteren Veräußerung zu erheblichen Unterschieden bei der Immobilienertragsteuer führen. Eine individuelle Berechnung ist daher essenziell. Gerne unterstützen wir Sie dabei.

Stand: April 2026, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

Die Informationen auf dieser Website dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken. Wir übernehmen keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der bereitgestellten Informationen. Die Nutzung der bereitgestellten Informationen erfolgt auf eigenes Risiko. Diese Informationen stellen keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar, und es wird empfohlen, professionelle Beratung einzuholen, bevor Entscheidungen getroffen werden. Externe Links werden lediglich als zusätzliche Informationsquelle bereitgestellt, und wir übernehmen keine Verantwortung für den Inhalt externer Websites.