Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen ist steuerlich ausschließlich der Gebäudewert abschreibbar, nicht jedoch der Anteil für Grund und Boden. Ein möglichst hoher Gebäudeanteil wirkt sich daher steuermindernd aus. Schwierigkeiten entstehen, wenn der tatsächliche Bodenanteil unter dem gesetzlich vorgesehenen Prozentsatz liegt. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat dazu kürzlich eine für Steuerpflichtige positive Entscheidung getroffen.

Gesetzliche Vorgaben und Grundanteilsverordnung

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestimmt seit 2016 die Grundanteilsverordnung, wie der Kaufpreis zwischen Grund und Gebäude aufzuteilen ist. Maßgeblich sind die Lage der Liegenschaft sowie die Art und Größe der Bebauung. Unterschieden wird zwischen folgenden Kategorien:

Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern und einem Baulandpreis unter 400 Euro pro m²: Grundanteil 20 Prozent

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern oder einem Baulandpreis von zumindest 400 Euro pro m² und mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten: Grundanteil 30 Prozent

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern oder einem Baulandpreis von zumindest 400 Euro pro m² und bis zu zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten: Grundanteil 40 Prozent

Als Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern gelten Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck sowie ab 2024 auch Klagenfurt. Der maßgebliche Quadratmeterpreis bezieht sich auf baureifes Land laut Immobilienpreisspiegel. Pro angefangene 400 m² Nutzfläche ist jedenfalls von einer eigenen Geschäfts­einheit auszugehen.

Das Einkommensteuergesetz sieht vor, dass bei einer offensichtlich erheblichen Abweichung der tatsächliche Grundanteil maßgeblich ist. Nach Ansicht der Finanzverwaltung liegt eine solche Abweichung erst bei zumindest 50 Prozent nach oben oder unten vor. Ein Sachverständigengutachten kann ebenfalls einen anderen Anteil belegen, muss von der Behörde jedoch nicht zwingend anerkannt werden.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts

Das BFG hat 2024 ausgesprochen, dass eine Abweichung von den in der Verordnung vorgesehenen Prozentsätzen zulässig sein kann – auch ohne Gutachten. Voraussetzung ist, dass der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreis nachweislich um mehr als 50 Prozent von den pauschalen Werten der Grundanteilsverordnung abweicht. Als Vergleichsmaßstab können etwa Kaufpreise ähnlicher Grundstücke oder Daten aus allgemein zugänglichen Quellen wie Fachzeitschriften oder Statistiken herangezogen werden.

Tipp

Wer einen geringeren Grundanteil ansetzen möchte, sollte diesen grundsätzlich durch ein Gutachten belegen. Bei deutlichen Abweichungen kann der Nachweis auch durch sorgfältig dokumentierte Marktvergleiche erbracht werden. Eine bloße Behauptung reicht nicht aus.

Exkurs: Betriebliche Immobilien

Die Regelungen der Grundanteilsverordnung betreffen derzeit ausschließlich den außerbetrieblichen Bereich, also Vermietung und Verpachtung. Bei betrieblich genutzten Gebäuden ist der Grundanteil weiterhin eigenständig zu ermitteln und entsprechend zu dokumentieren. Im Rahmen einer Betriebsprüfung kann die Finanzverwaltung jedoch die Werte der Verordnung als Vergleich heranziehen und eine Begründung für abweichende Ansätze verlangen.

Stand: März 2026, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

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