Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 ist eine tiefgreifende Reform der Grunderwerbsteuer für immobilienhaltende Gesellschaften geplant. Die neuen Regelungen sollen ab 1. Juli 2025 in Kraft treten und vor allem steuerliche Umgehungskonstruktionen bei sogenannten „Share Deals“ eindämmen.

Beteiligungsschwelle wird gesenkt

Künftig fällt Grunderwerbsteuer bereits an, wenn 75 % der Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz übertragen werden. Bisher lag die Schwelle bei 95 %. Damit verlieren sogenannte „RETT-Blocker“ – also Kleinstbeteiligte zur Vermeidung der Steuerpflicht – ihre Wirkung. Anteile, die an einer Wertpapierbörse gehandelt werden, bleiben weiterhin ausgenommen.

Ausweitung auf Kapitalgesellschaften

Die Neuregelung gilt künftig nicht nur für Personengesellschaften, sondern auch für Kapitalgesellschaften. Wird innerhalb von sieben Jahren (bisher fünf Jahre) ein Gesellschafterwechsel von mindestens 75 % vollzogen, fällt Grunderwerbsteuer auf den Wert der Immobilien im Gesellschaftsvermögen an. Für diesen Tatbestand sind weiterhin nur unmittelbare Anteilserwerbe relevant.

Anteilsvereinigungen: Auch mittelbare Anteile zählen

Bei der Anteilsvereinigung in einer Hand sind nun auch mittelbar gehaltene Anteile – z. B. über zwischengeschaltete Gesellschaften – für das Erreichen der 75 %-Grenze relevant. Sobald 75 % der Anteile unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereint sind, entsteht eine Steuerpflicht. Dies betrifft natürliche Personen, juristische Personen sowie Personenvereinigungen.

Personenvereinigungen als neue Steuersubjekte

Erstmals können auch wirtschaftlich verbundene Gruppen, wie konzernähnliche Strukturen oder Syndikatsgemeinschaften, grunderwerbsteuerpflichtig sein. Voraussetzung ist ein maßgeblicher Einfluss oder eine einheitliche Leitung innerhalb der Vereinigung.

Sowohl bei Anteilsübertragungen als auch bei Anteilsvereinigungen bleibt grundsätzlich der reduzierte Steuersatz von 0,5 % auf den Grundstückswert anwendbar.

Immobiliengesellschaften: Neuer Steuersatz und höhere Bemessungsgrundlage

Wird eine Gesellschaft überwiegend zum Zweck der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken betrieben, gilt sie künftig als Immobiliengesellschaft. In diesem Fall:

• Wird als Bemessungsgrundlage nicht mehr der Grundstückswert, sondern der gemeine Wert der Immobilie herangezogen.

• Steigt der Steuersatz auf 3,5 % – analog zum Immobilienkauf im klassischen Asset Deal.

Eine Ausnahme gilt für Übertragungen innerhalb des Familienverbands: Hier bleibt der reduzierte Steuersatz von 0,5 % und der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage erhalten.

Anzeigepflicht für Parteienvertreter

Notare, Rechtsanwälte und andere Parteienvertreter, die an solchen Anteilsübertragungen mitwirken, sind künftig verpflichtet, die Vorgänge dem Finanzamt zu melden – auch wenn es sich um mittelbare Anteilserwerbe handelt.

Fazit

Die geplanten Änderungen führen zu einer deutlichen Ausweitung der Grunderwerbsteuerpflicht bei Anteilsübertragungen von Gesellschaften mit Immobilienbesitz. Bereits der Erwerb von 75 % der Anteile – direkt oder indirekt – löst künftig eine Steuerpflicht aus. Besonders betroffen sind Immobiliengesellschaften, bei denen künftig sowohl die Bemessungsgrundlage als auch der Steuersatz steigen.

Tipp: Unternehmen sollten geplante oder laufende Share Deals frühzeitig steuerlich prüfen lassen – insbesondere bei komplexen Konzernstrukturen oder innerhalb von Familienunternehmen.

Hinweis: Zum Redaktionszeitpunkt war das Gesetz noch nicht im Nationalrat beschlossen. Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren sind möglich.

Weitere Informationen:

Budgetbegleitgesetz 2025 – aktueller Stand

Gesetzestext (PDF)

Erläuterungen (PDF)

Textgegenüberstellung (PDF)

Stand: Juni 2025, Haftungsausschluss/ Disclaimer:

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